底辺の戯言

賃貸経営を行う上でリスクとなるのが空室リスクです。この空室リスクを避ける方法としてサブリースがあります。サブリースは物件を一括借り上げするというもので、賃料収入はサブリースとして貸し付けた会社から得ることになります。一括借り上げの仕組みとしては、土地や建物を持っているオーナーが一括借り上げを行う会社と契約を結び土地や建物を貸し付けて賃料収入を得ます。一括借り上げを行った会社は不動産を利用して賃料収入を得て、そこから一括借り上げで発生する賃料を支払うというものです。メリットとしては空室に関わらず定められた賃料が支払われるというもので、安定した収入を得ることができるのがサブリースの良いポイントといえます。

一括借り上げは考え方としては、一括して貸し付けることでリスクを避けるというもので、リスクが下がる一方で得られる賃料収入は、得られる最大の収入と比べると2、3割程度は低下します。また一括借り上げの契約では、サブリースを行う会社の施工であり新築が条件であったり、契約に定められた修繕費を負担がオーナーが行わなければならないといったこと、更新時に賃料の値下げの可能性が盛り込まれているといったものがあります。これらの条件が一括借り上げでトラブルになるものです。このため一括借り上げを利用する場合には、契約時の条件を十分に理解しておく必要があります。一方で得られる収入は計算しやすいため貸し付け条件を十分に理解しておけば、計画的に投資した資金を回収することができます。

不動産を運用する上では、その管理を適切に行う必要があります。管理の種類としては、不動産売買などを目的とした営業支援と、賃貸物件などを管理するものがあります。売買における不動産管理としては、取り扱っている不動産情報を適切に提供することで売買成約や、すばやく賃貸物件の情報を提供することで契約に結びつけるというものです。一方で賃貸物件を管理する場合には、賃料の回収業務や必要に応じて発生する修繕費の出金管理などを行うことになります。これらの業務はいち早くコンピューターが導入され不動産管理システムとして使われていましたが、近年の不動産管理システムではインターネットを利用したものが中心となり、より使い勝手のよい不動産管理システムが提供されています。

不動産管理システムを導入するメリットはさまざまですが、特にネットワークを活かしたものであれば情報の共有化によって無駄を省くことができます。不動産売買における管理システムでは、物件情報を他の不動産会社と共有することで物件の売買や賃貸物件の情報を提供しやすくして、契約に繋げやすくなるメリットがあります。このため自社で不動産の仲介がなくても物件の提供を行うことができます。また不動産管理システムでは、精算書や明細書の作成や、契約書類の作成、解約時の敷金精算書などといった作業を一括して行えるので、書類作成を一貫して行うことができるメリットがあります。また賃料の管理をシステム上で行うことで情報を共有化し賃料回収状況と滞納情報を一括して把握するといったことも可能になります。

保育所または保育園は乳児から小学校の就学前の幼児を保育することを目的とした施設です。保育所は、厚生労働省が所管しており児童福祉法によって設置されます。公立もありますし民間もありますが、民間には認可されているところもあれば無認可のところもあるなどさまざまです。保育所で働くためには保育士の資格が必要になります。1998年までは保母資格という名称であり、保母とあるように主に女性が就く職業というイメージがありましたが、現在では保育士という名称となり男性の保育士も多くなっています。保育所は幼稚園と異なり乳幼児を預かるという性質であるため、特に女性が働くことが当たり前となった現代ではニーズの高くなっており保育士の需要も多くあります。

保育士になるためには、大きくわけて2つの方法があります。大学、短大、専門学校などの保育士養成課程を修了するか、または保育士試験に合格するというものです。学校のルートでは2年制の短大や4年制の大学などがありますが、短大の場合には2年ですが実習を行いながら学ぶ必要があります。なお、大学を卒業した場合には新卒者採用では若干給料が高めに設定される傾向にあります。一方で、短大や大学での養成課程を修了せずに保育士になるには、大学や短大を卒業し保育士試験を受けるという方法がありますが、合格率が10％前後と狭き門となっています。このため保育士になるのであれば、高校を卒業した段階で養成課程のある学校に進学して修了するのが無難です。

マンション管理会社とは、マンションを維持する上で発生する管理業務を行う会社です。マンションでは分譲マンションであれば管理組合が管理業務を担うことになりますが、実際のところ専門的なことは専門の業者に委託することになります。このさいの委託先は、主にマンションを販売した会社の関連会社が行うのが一般的ですが、このほかコスト面やサービス面から管理会社を変える場合もあります。マンション管理会社ランキングで、常連となっているのが大京アステージ、日本ハウズイング、東急コミュニティー、三菱地所コミュニティ、長谷工コミュニティ、大和ライフネクストなどが知られます。管理会社の規模が大きいほど倒産するといったリスクが減りますし、またスケールメリットを活かして良いサービスを受けることができます。

マンション管理会社ランキングの種類としては、マンションの建設会社と販売会社の系列があります。マンション管理会社ランキングでは、戸数がポイントになりますが、一方で重要視されるのが満足度です。マンション管理会社の規模が大きいほどスケールメリットを受けられますが、一方でそれぞれのマンション管理会社によって得意とする分野があります。一般的にマンションといってもファミリー用やワンルームがありますし、また大衆向けのマンションや高級マンションなどがあります。マンション管理会社ランキングで満足度が高い管理会社としては、野村不動産パートナーズや三井不動産レジデンシャルサービスなどがあります。大京アステージなどは受託戸数は多いですが、満足度ランキングでは10位前後になります。

不動産投資において、もっとも頭を悩ますのが空室の問題です。不動産投資のうち賃料を得ることで収益化するインカムゲインでは、誰かが利用してくれることではじめて収入が発生します。このため空室を出さないことが収益率を維持する上で重要な課題となります。一方で、実際に空室を埋めるには相応の努力が必要ですし、努力も実らないこともあります。このような時にメリットがあるのが一括借り上げです。一括借り上げはサブリースとも呼ばれるもので賃貸物件そのものをサブリース会社などに貸し付けるというものです。仕組みとしては不動産所有者のオーナーが会社などに一括して貸し付けることで、そこから賃料を得ます。貸し付けを受けた会社は、不動産を運用することで賃料を得るというものです。賃料は一括借り上げしている会社から一括して支払われるので、空室に関係なく安定して収入を得ることができます。

一括借り上げはメリットが多いように見えますが、実際のところはトラブルも多くトラブルを避けるためにはあらかじめその仕組みや問題点を理解しておく必要があります。例えば賃料にしても直接、借り主に貸し付けるよりも減ります。これは一括借り上げを行っている会社も収入を得なければならないためです。このため得られる賃料は、フルに運用できた場合よりも2、3割程度減ることになります。ただ、ここには管理費が含まれるのでそれらも計算に入れておく必要があります。またトラブルとして多いのが契約更新です。一括借り上げでも通常の賃貸経営と同様に更新をすることになりますが、この更新のさいに賃料の値下げや場合によっては更新しないといったケースもあります。これらは予め契約書に書かれていることも多いため一括借り上げを利用するさいには賃貸借契約書を理解する能力が必要になります。